高力国际：亚太区工业物业租售地价跌近四成
【2009年5月31日 - 北京】 - 高力国际每半年发布一次的亚太区工业物业租金、售价及地价分析显示，在环球金融危机冲击下，区内大部份城市的工业物业市场皆报跌。
报告调查了2008年10月至2009年3月期间亚太区工业物业市场表现，指出租金、售价及地价普遍下调，只有印度尼西亚雅加达例外，个别城市跌幅最高达40%。对上一次的半年调查，亚太区工业物业市场全面录得增长。
是次调查是以美元折算作一并比较，在澳纽元兑美元汇价大幅贬值下，令悉尼、墨尔本、奥克兰及惠灵顿所录得的租金、售价和地价跌势更为严重。虽然雅加达市场本身未有下跌，但印度尼西亚盾贬值，数据上亦见下调。
相反，日元兑美元在此段期间的强劲走势，令东京的工业物业租售价及地价逆市录得升幅。
租户需求冷却 整体租金下滑 (雅加达及惠灵顿例外)
是次由金融行业触发的全球衰退，影响所及已延伸至经济及私人消费，因而打?全球对出口货品的需求，不少制造商拥有过剩的生产力，需要采取节省成本措施包括削减人手及楼面面积，并将扩充计划搁置，导致工业物业需求下跌，纳入调查范围的所有城市当中，除了印度尼西亚雅加达及新西兰惠灵顿外，全部工业物业租金皆下跌。
面对环球金融危机，雅加达的工业物业租金抗跌力强顽，因当地业主与租户共渡时艰，采取宽松策略，包括容许租户延迟一、两个月缴付维修费，毋须支付利息。
惠灵顿工业物业租金在面对经济气候疲弱仍能维持稳定，供需平衡是其中一个支持因素。发展商集资困难，减少或停止兴建新项目，2008年10月至2009年3月期间当地未有新供应落成推出。
各类型工业物业中，以香港的优质厂房录得的租金跌幅较大，达22%。以月租比较，日本东京七个城市的工厂物业租金最高，介乎每平方?2.79美元至1.15美元之间，其次是悉尼南部，香港的每平方?0.97美元排在其后。
亚太区内投资工业物业的需求减少，令区内工业地价及售价同样受压，只有雅加达例外。面对经济前景不明朗及租金下跌，投资者持审慎态度。另一方面，银行减低按揭成数贷款及提高贷款利率，亦打?买家的入市意欲。
雅加达是唯一工业地价能企稳的城市，未因金融海啸而承受下调压力。印度尼西亚政府对土地征税是以根据其评估的市值为衡量基础，销售价值上升，亦支撑着工业地价。
在香港众多的工业物业项目中，质素较次一级的工厂大厦，楼价的跌幅最大，达34%。
展望未来12个月，亚太区大部份城市的经济仍然陷入衰退的困境，虽然利率逐步下调，政府亦推出刺激经济方案，但预期区内对工业物业的需求依然疲弱。
雅加达及上海由于制造业方面获得政府支持，刺激本土需求及经济，预料工业地价、租金及售价可望靠稳，其它亚太区城市在未来12个月将录得高达30%的跌幅。
为保持经济增长，一些区政府继续推出新的鼓励政策以推动工业物业市场的发展。
在本地业主自用需求的带动下，土地销售市场保持活跃。例如，京东方科技集团在亦庄经济技术开发区拿地17,523平方米，苏宁电器在通州物流园区拿地148,645平方米，均用于工业发展。其他区域没有大宗买卖成交，因此上地区域的厂房地价保持稳定，天竺区域的物流用地价格在2008年10月至2009年3月间略微上调6.7%。但与此同时，由于政府大幅下调地价以吸引知名制造商，通州和亦庄的厂房地价分别下跌了32.7%和40.8%。
2009年3月前的6个月时间里，北京工业物业市场的租赁需求减少，为数不多的成交主要以本地企业为主，例如深圳顺电租赁亦庄DHL货仓1,000平方米。从另一方面看，许多国际企业将扩张计划暂时搁置，也直接导致了工业地产的租赁需求锐减，从而使许多业主自2008年第四季度起降低租金报价吸引租户。因此，天竺、通州、上地、亦庄区域的整体租金分别下跌7.7%、9.3%、7.8% 和 15.8%。
2008年10月至2009年3月间，物流基地和厂房的楼价下跌3.3%。除普洛斯(ProLogis)于2008年11月23日宣布将其中国区工业配送设施及其日本基金的剩余股份以约13亿美元的价格售予新加坡政府房地产公司GIC以外，没有其他大宗成交纪录。
虽然中央和地方政府鼓励政策在2009年下半年会逐渐显现效果，但工业地产市场的总体前景仍不容乐观，预计未来12个月的租金将同比下降6.2%。
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