规模感行业规模前景头领感模式先进行业领头羊实力感与政府良好的合作关系整合国内外行业资源经营价值要素稳健镇江no1汽配连锁品牌拥有丰富的汽车服务市场运作经验及行业资源稀缺镇江唯一的统一的汽配市场价值产业铺行业桥头堡经营价值要素稳健镇江no1汽配连锁品牌拥有丰富的汽车服务市场运作经验及行业资源稀缺镇江唯一的统一的汽配市场价值产业铺行业桥头堡总体招商策略产业服务优惠招商1免费会入籍免费中国汽配商家目录

　　1，属于镇江市目前唯一规划全面的大型 汽车汽配商业链市场。 2，政府招商引资项目。 3，项目体量大，业态全面。主干道交通 相对便利，政府支持力度大。 4，住宅房产遭遇政策调控，给商业房产 带来新的机遇。

　　1. 目前镇江地区的汽车保有量不足，本 地资源太少。经济发展不足以支持市 场建成后的饱和运营。 2. 可能受到整体房产调控风险。 3. 周边县市已经有类似市场存在，对销 售，招商和以后的运营有一定的影响 。

　　1. 全国汽车行业前景看好，由于经济发 展的拉动，苏中地区汽车产业和服务 业潜力巨大。 2. 目前股市方向难测，部分资金寻求传 统的避险增值投资项目。 3. 只要能提供合理完善的运营模式，该 项目可以在镇江成为汽配的龙头市场 。

　　1. 国家对汽车的政策性限产和酝酿中的 车船税可能对全国汽车产业服务链产 生阶段性影响。 2. 房产政策风险。 3. 镇江周边商业地产上市和在建体量较 多，形成同质化竞争和客户投资资金 争夺。

　　整车销售、汽车配件、汽车修理、汽车美 容装饰、生活商务配套于一体的大型专业 市场

　　• 2010年江苏人均GDP官方数据，镇江人均62846元 超越南京人均62593元。

　　• 镇江头部个规模大，功能全，区位好，政策扶持的专业汽配

　　• 2010年一年，镇江市全年汽车上牌量13.78万台。该数字相当

　　于镇江市区过去多年间汽车保有量的总和。同时据权威部门统计， 近3年内，汽车保有量仍将不低于此速度进行增长。

　　• 做就做头部做头部永远不会错！

　　• 宏大规模：星宝汽配成占地103.66亩，项目总投资达10个亿，完 全运营后可形成40亿元的年销售额，年创利税4亿元，将为镇江经 济作出巨大贡献。

　　• 前瞻理念：目前镇江唯一的汽车全功能商业综合体，紧跟汽车产 业发展潮流，整合镇江汽配行业资源，实现汽车后市场专一化和 一体化规模经济。

　　• 七大板块：汽车专营区，汽配交易区，汽车用品交易区，汽车装 潢美容保养区，物流配送区，大型仓储区，汽车生活配套服务区。 • 九大功能：整车销售，大型汽车会展，汽配汽修，电子商务，行 业咨询，仓储物流，车联网平台，商住配套。

　　规模优势：星宝汽配成占地103.66亩，项目总投资达10个亿，完全运营后可形成40亿元 的年销售额，年创利税4亿元。 市场优势：项目是目前镇江唯一的汽车全功能商业综合体，紧跟汽车产业发展潮流，整合 镇江汽配行业资源，实现汽车后市场专一化和一体化规模经济。 规划优势：汽车专营区，汽配交易区，汽车用品交易区，汽车装潢美容保养区，物流配送 区，大型仓储区，汽车生活配套服务区。 功能优势：整车销售，大型汽车会展，汽配汽修，电子商务，行业咨询，仓储物流，车联 网平台，商住配套。 产业优势：汽车汽配产业是我国朝阳产业，未来10年必将蓬勃发展。丹阳市是全国知名的 汽配产业基地，生产厂家逾千家，年产值超100亿元人民币。 区位优势：项目位于镇江市丁卯桥4S店一条街和镇江市政府规划的专业市场布局区，人流， 商流，财流滚滚而来。

　　租给谁？——客户定位 怎么租？——招商方案

　　塔山路汽配街低档、散乱、不 成规模，与镇江汽配大产业地 位不符

　　百亿汽配产业市丹阳市没有成 型的汽配产品集中展示平台

　　呼唤一个全新的大型汽配专业市场出现

　　根据《国务院关于长江三角洲地区区域规划的批复》（国函 201038号），国家将大力发挥沪宁线的作用，并鼓励镇江汽车 零配件产业发展。 丹阳汽配产业现状：

　　丹阳汽车零部件产业起步于上世纪八十年代，经过近30年的培育和壮大， 已成为特色产业和支柱产业之一，被列入江苏省重点培育的100个产业集群， 现拥有包括整车生产在内的各类汽车零部件企业1000多家，从业人员近4万人， 生产各类汽摩配产品400余种，产业呈现持续、快速、健康发展的良好势头。 丹阳汽车零部件产品主要涉及灯具、装饰件、机电部件、模具开发四大类， 其中汽车仪表台、铝合金轮毂、灯具等产量在国内名列前茅。目前，已有9家 企业被认定为国家、省高新技术企业，新通达公司还被列为国家火炬计划企业， 此外有6个产品被认定为省新技术产品，拥有专利286项，10多家企业的产品获 得省名牌、省著名商标称号。

　　3月4日，丹阳市开发区管委会与日本丰田公司中国区项目主管东和男签定日 本汽配产业园项目落户协议。 2010年4月，丰田公司被丹阳市良好的汽配 产业发展状况吸引，考察后决定在该市筹建日本汽配产业园。之后，又有两 批日本企业考察团先后对该市规划的日本汽配产业园进行考察，初步达成入 园设厂协议。 丹阳市日本汽配产业园占地300亩，运作模式为该市先建设 再租赁给日本企业。该园区建成后，可以吸纳200-300家投资规模在300-1000 万美元的日本汽配企业进驻；将引进日本先进的汽配生产技术和管理经验， 引导该市汽配产业从产业链低端向高端提升。为了推动园区的综合发展，构 建一流的产业配套体系，该市还在园区周围预留了引进日本整车生产企业的 空地.

　　镇江丁卯城市商业板块利用毗邻主城区的战略位置，全力 打造镇江城市东部商业中心，紧密相连的亿都建材装饰城， 亚太五金城等大型专业市场，是江苏省规划的服务业重点项 目。 丁卯桥路已经形成4S一条街。现有30余家汽车4S店和汽 车销售商家，汽车销量占全镇江70%以上，

　　总投资达10亿元人民币的星宝汽配城，作为镇江目前唯一 的汽配专业市场，有着近20万辆汽车的消费群体，必将成为 镇江专业市场的佼佼者。

　　本项目是汽配专业市场，业态规划应该充分满足以下业态：

　　摩托车配件与维修 工程机械配件与维修 少量与汽车相关的机械五金 二手车交易 车辆保险 物流配送

　　此外还要布局大型餐饮、普通餐饮、休闲、娱乐、工商、税务、银行等服务配套类业态

　　• • • • • • 招商政策：参考周边汽配市场和镇江其他专业市场制订。 招商宣传：本地和外地重点市场多层次宣传。 招商节点：根据工程进度合理安排各阶段工作重点。 招商工具：招商手册，折页，单页，DVD，租赁合同等。 招商活动：重点城市招商说明会；举办汽配博览会。 招商签约：商铺安排，收取费用，催促装修入场。

　　专业市场 批发导向专业市场 窗口型批发专业市场

　　1、进一步提升星宝集团的品牌影响力；

　　2、逐步树立星宝集团国内领先的商业 地产开发商、运营商的品牌形象；

　　3、打造镇江头部头部、全国一流的一 站式汽车服务平台； 4、实现项目的较快运营； 5、保障后期经营顺畅。

　　1，重点以本地商户为主 2，推动丹阳汽配厂入场 3，知名主力连锁店入场 4，汽配厂家办事处入场

　　1、2010年镇江人均GDP 超过南京。镇江2010年 人均GDP62846元，超过 南京人均62593元； 2、镇江居民拥有私车 数量逐年大幅递增。常 目前的私车拥有量是2005 年的两倍。

　　具有良好前景的项目 1、星宝集团——中国星

　　宝控股集团有限公司是一家 国际化大型企业集团，成功 运作管理了射阳温州商贸城， 张家港星宝机电广场，淮安 星宝时尚广场，淮安星宝五 星级酒店等著名案例。

　　间巨大。镇江目前20万 辆汽车足以支撑一个专 业的汽配市场，2、汽 车服务获利是汽车获利 的主要部分。在整个汽

　　车获利过程中，整车销售、 配件、维修三者的比例构 成为2：1：4。

　　2、项目位于成熟的汽车 服务片区。项目周边成熟

　　的4S店群，规划中的镇江汽 车服务集中片区。

　　提前拉开招商/经营架势 建立集体认同度、提高价值 预期

　　稀缺品形象入市 快速招商运营，实现高 价值

　　产业路线——直接招商目标专业厂家商户

　　经营户路线——主力目标：塔山路汽配街商户

　　产业路线促进商户路线 ：大部分商业为自营，经营有保证 商户路线促进产业路线 经营户：高价值产业铺，大批投资客看中，有升值空间，可租可买

　　信心建立 镇江对周边辐射的窗口意义 全新经营模式——集中采购的模式 须解决（描述）问题： 汽配产业优势、行业前景 项目的统一性、稀缺性 商铺增值性、安全性

　　引“狼”入 室 全国招商，引 入外地的品牌 汽配商家，给 镇江的经营户 以压力

　　产业路线先行 区别对待自营 客与投资客， 尽可能多地吸 引自营客户， 有利后期经营

　　分期招商 前期：意向招 商 后期：正式招 商

　　异地招商促进 无锡、苏州、 南京、扬州等 地大造声势， 给镇江县市商 户营造紧迫感。

　　核心：突出/放大两种价值 商铺自营价值商铺转让价值

　　产品价值要素： 规模感 ——行业规模前景 经营价值要素 稳健 ——镇江NO.1汽配连锁品牌，拥有丰 富的汽车服务市场运作经验及行业资源 稀缺 ——镇江唯一的、统一的汽配市场

　　——模式先进、行业领头羊 实力感 ——与政府良好的合作关系 ——整合国内外行业资源

　　给予市场充分信 心；提供综合价 值、综合服务

　　1、免费会入籍——免费 《中国汽配商家目录》； 2、星宝汽配杂志免费商 家推介； 3、免费加入“中国汽配 网——汽配业的阿里巴 巴”； 4、优先国外展会重点推 广； 5、引入行业协会； 6、建立市场运营中心。

　　1、设立半年左右 的免租期； 2、免收一年的市 场管理费； 3、对签定长期经 营协议的商户给予 更多的优惠措施。

　　序号 一 二 三 四 五 六 促销方式 目的

　　星宝汽配城有奖知识问答 让镇江人了解星宝汽配城及星宝在全国运作 管理的市场 “快乐星宝”抢铺抽奖 价格竞猜调查 日进百金 老客户带动新客户优惠 促销小礼品的赠送 促进客户进场签约，形成热潮 试探市场价格承受 星宝汽配城营销方案大奖赛 形成口碑传播 小礼品为项目信息传播载体

　　说明：各项宣传措施运用的时间节点下阶段再做详细汇报。

　　吉之丘在8年的发展过程中，积累了近10万的客户资源，客户资源遍及深圳、 上海、珠海、杭州、成都、武汉、哈尔滨、郑州、济南、南昌、惠州、海口、 三亚、桂林、苏州、宁波、无锡、扬州、贵阳、遵义、桐乡、桐庐、新乡、 日照、淄博、东营、曲埠、秦皇岛、廊坊、唐山、南通、湖州、连云岗…… 这些客户成为吉之丘新项目招商的重要基石。

　　吉之丘和各地汽配商会，汽车行业协会，汽配装饰厂商有长时间紧密合 作，强大的客户资源足以推进本项目顺利招商运营。

　　客户资源利用 方式：短信、直邮、电话,聊天留言等方式通知 范围：二三级市场联动，客户资源蕞大化挖掘利用 目的：拓宽客户层面、储备诚意客户

　　吉之丘已成功开发或运作的专业市场项目已有10个，且公司的近期的发展重点已集中于专业 市场领域，对于老客户的维系也日益重要。在目前的时点上与星宝集团建立战略合作，能蕞大化 产生双赢和多赢效果。

　　客户联谊会： 有效沟通，达成各项目之间客户资源的共享 战略合作商家：降低招商成本与风险

　　中国汽配网 阿里巴巴 慧聪网 商家目录

　　招商中心销售中心汽配科技体验中心汽配市场信息发布平台 概念展厅

　　关键点： 1、保证有足够的空间摆放展品 2、考虑没有展示活动时，展厅的布置 植物造景， 避免过于空旷 3、开辟时光展板，展示御用摄影大师 随时拍摄的

　　关键点： 1、高档家私、增加品质感 2、配置电脑，方便网络查询 3、提升服务品质，体现尊贵感

　　广场可作为公众休憩场所，提供小型表演舞台和临时的展示空间。

　　关键点：1、增加可参与性（休憩长椅、遮阳伞） 2、体现生态、自然，多布置植物

　　情景展示已确定商家品牌，给客户信心

　　情景展示区的作用和住宅的样板房类似，可以让客户提前感受到未来 市场火爆的经营氛围。

　　《招商手册》、《折页》、 《星宝汽配商情专刊》、《星宝视界》

　　目的：使客户充分了解项目的优势和亮点 时间：2011.8月完成 内容规划： 1、片区未来规划

　　3、星宝管理内涵展示 4、星宝投资案例讲解 5、星宝集团及成功项目介绍

　　目的：给到客户蕞直观的对未来商业形态感受， 同时可以作为纪念品赠送给客户

　　时间：影视系列一8月底前制作完成

　　规划：新的传播模式的应用，根据项目进展的不 同阶段推出不同主题的宣传片

　　目的：人性化服务体系，创新模式，建立 项目的头部 形象，给与客户专业的高品质接待 服务，形 成口碑传播 时间：2011.9月到位 服务内容：1、提供项目资料，项目介绍， 客户亲和接待。 2、提供代客招租等专业服务

　　搭台“唱大戏”旺场、增加人气/配合商铺招商销 售

　　“搭台唱大戏”的实践来源——SOHO现代城：

　　“我记得，小时候去市场，没有谁规定哪儿必须卖葱哪 儿必须卖蒜，所有SOHO现代城不做业态定位。”

　　“我还记得，每当唱大戏的时候，周围聚的人特别多，生意 也特好做，所以我们就不停地搞活动。” ——老潘的话有时比较极端，但唱大戏这句大白话 确实与营销的道理暗合，值得本项目借鉴。

　　根据对本项目的作用确定“唱大戏”的3大原则：

　　1.主题系列化原则——结合汽配城的业态，“大戏”贯串某一主题， 形成系列化； 2.招商销售兼顾原则——重要“大戏”的参与群体，尽量能与项目的 目标客户群相符； 3.规格档次搭配原则——合理分配推广费用，以少量“大戏”建立影 响力，以大量“中、小戏”使客户“习惯性”的来到本项目；

　　说明：具体“唱戏”内容下次提供详细策划报告时再做阐 述。

　　行业内推广：产业路线 进驻/巡展周边各城市汽配市场 异地/网络推广 全面开展 南京宁南，高力汽配城：产品概念导入

　　1．推出汽配业前景，出版物《镇江汽配白皮书》 2．确立行业内地位 a. 成立汽配经营促进会 c. 号召力带动，协会长、国内外知名 汽配企业/市场领导——顾问、名誉董事 d. 录制《镇江十大汽配企业访谈录》

　　3．宣传先行：高炮、网络、黄页，拉开推 广序幕

　　镇江星宝汽配城项目启动新闻发布会

　　时间: 2011年7月 地点:镇江**大酒店（暂定） 目的:项目预热，项目整体推介 关键工作:代言人提前在公众媒体亮相发表言论 5月初主流媒体开始炒作、路牌广告信息发布 邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者 星宝集团领导 政府部门领导 吉之丘领导 业内人士 吉之丘合作伙伴、星宝集团老客户 主持：星宝集团 主题：项目开发理念介绍，招商项目推介

　　主题：中国汽配市场商业经营发展模式探讨（暂定） 重要举措：成立星宝商业投资机构/投资会 邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者 星宝集团领导 吉之丘公司领导 商业投资分析专家、权威人士 吉之丘合作伙伴、星宝集团老客户

　　全国招商大会/各地巡展/自营客登记

　　1.您为什么选择镇江？ ——镇江经济及汽车服务业发展分析 2.您为什么选择星宝？ ——星宝商业管理模式发展分析 3.项目所在片区经济发展、消费力增长、商业 现状分析 4.您为什么选择本项目？ ——项目分析、定位

　　异地推广 目的：形成镇江市场的紧缺感，给 镇江本地客户以压力，为后期本地 招商积蓄能量。 地点：南京、常熟、扬州 说明：苏州吉之丘在这三地都有子 机构，可有效降低操作成本 网络营销 目的：通过专业网站，搜集汽配商 家信息，以电话、直邮等方式与商 家沟通，从而拓宽项目的客户资源 及商户资源。

　　•可租可卖 •选择性招租单 针对实力商户 •进驻条件

　　•少量铺位针对有实 力自营商家出售 •优惠招商 •实力主力商家签约 •行业协会入驻

　　•针对普通自营 商户 •招商销售同步

　　时间：2011年8月中 目的： 1、提升市场信心； 2、突出项目在镇江市场中的龙头形象； 3、为市场经营服务 关键工作： 1、提前媒体炒作； 2、协会办公场所到位。

　　时间: 2011年8月中（具体时间视招商进展情况确定）

　　目的: 展示项目商业前景，提升其它商家及投资者对项目的信心， 促进后续招商，也促进商铺销售 关键工作: 主力店确定 后续新闻及软文报道 邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者邀请/星宝集团领导邀请 /业内人士邀请/星宝集团老客户邀请/吉之丘或者伙伴

　　产业铺——产业自身 增长，速度快 普通商铺——商圈、 人流量，增长有限， 速度慢

　　产业铺——经营管理 容易，自发扩张 普通商铺——依赖整 体商圈、依赖经营管 理

　　产业铺——经营稳定、 租客多、业态单一、租 期短、提价快 普通商铺——租期长、 业态难于选择、商家要 求多、合约复杂

　　时间: 2012年1月1（具体时间根据 1111111111招商及工程进展情况而定） 目的:

　　展示项目商业良好运营情况， 提升其它商家及投资者对项目 的信心，促进后续项目的销售

　　邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记 者邀请/星宝集团领导邀请 / 星宝集团老客户/主力商户 1111111111/ 成交客户等

　　1、进一步提升星宝集团的品牌影响力； 2、进一步树立星宝集团业内领先的商业地产开发商、运营商的品牌形象； 3、打造镇江头部、全国一流的一站式汽车汽配服务平台； 4、实现本项目的快速高效招商； 5、保障星宝汽配城后期经营顺畅。

　　吉之丘做镇江星宝汽配城的信心和优势

　　 吉之丘在商业地产招商方面，有丰富的操作经验，对专业市场项目更 有自身独特的理解。目前操作的是占地1000亩的泰州市华东汽车城一期 招商项目。

　　 吉之丘对长三角地区的商业地产招商有较好的把握。

　　 对苏南的商业地产运营模式和招商实战有较好的把握，并积累了一定 的客户群  对商业地产的跨区域招商有丰富的经验，并积累了大量江浙地区的客 户资源  吉之丘有能征善战的专业人才的优势，是商业地产招商专业的佼佼者。

　　吉之丘期待与星宝联手 创造中国汽车后市场的奇迹！

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