产业研究案例：联东集团研究
2014-9-10 11:16:00
[提要]住宅地产看万科，产业地产看联东，2012年国务院发展研究中心企业研究所和中国指数研究院联合发布的排名中，联东U谷位居中国产业园区十强企业排行榜、中国产业园区品牌价值排行榜两榜之首。联东U谷以产业综合体及总部综合体两条战略产品线，启动了全国化战略布局，现已成为国内规模最大、产品系列最全、入驻客户最多的产业园区领军企业。
住宅地产看万科，产业地产看联东，2012年国务院发展研究中心企业研究所和中国指数研究院联合发布的排名中，联东U谷位居中国产业园区十强企业排行榜、中国产业园区品牌价值排行榜两榜之首。联东U谷以产业综合体及总部综合体两条战略产品线，启动了全国化战略布局，现已成为国内规模最大、产品系列最全、入驻客户最多的产业园区领军企业。
联东集团创办于1991年，注册资金6.2亿元，下辖二十多家子公司，是一家集产业园区运营、模板钢结构和投资业务为一体的集团化公司。
对于联东在行业中的地位，联东曾提出口号：住宅地产看万科，产业地产看联东。联东的企业愿景就是成为行业领军者，做受尊重的企业，致力于综合实力位居行业前列，引领行业发展，成为客户满意、员工自豪、社会认可的企业。在2012年国务院发展研究中心企业研究所和中国指数研究院联合发布的排名中，联东U谷位居中国产业园区十强企业排行榜、中国产业园区品牌价值排行榜两榜之首，品牌价值达27.39亿元。
联东以联东U谷为品牌，成功进驻了北京、天津、上海、广州、南京、沈阳、苏州、无锡、宁波、青岛、烟台、漳州等城市，入园企业超过2300家，现已成为国内规模最大、产品系列最全、入驻客户最多的产业园区领军企业。
联东集团自2003年涉足地产业，已成功布局环渤海、长三角、东北工业基地三大经济圈层区域中心，成为国内开发规模最大、产品系列最全、园区入驻企业最多的产业地产运营商之一。
联东U谷启动全国化战略，积极把握区域经济和产业发展方向：以北京、天津项目确立环渤海区域的领先地位；以上海、无锡项目开启长三角的战略布局；以沈阳项目开启东北工业基地的战略布局；积极向华中、华南、西南等经济区域布局。
联东U谷两大产品线--产业综合体和总部综合体奠定了工业地产行业的领先地位。
图 3联东U谷两大产品线产业综合体模式
产业综合体是联动U谷产业地产发展的基础业务，主要布局在一、二线城市的开发区、产业新区，重点支持区域发展第二、三产业，发展高端制造、研发中试和低密度总部。
图 4联东U谷产业综合体产品功能示意图
以联东U谷产业综合体的代表项目之一--北京联东U谷.金桥产业园为例：金桥产业园位于北京金桥科技产业基地内，是聚合独栋商务、研发办公、标准厂房、配套设施为一体的国际化新型产业园区。项目占地1000亩，规划建筑面积100万平方米，项目建成后，容纳企业1000多家，预计年总产值达200亿以上，年税收达到15亿元以上，就业人员达几万人左右。
图 5联东U谷.北京金桥产业园规划图
作为产业地产的高端产品，联东U谷总部综合体主要布局一、二线城市城市中心、副中心，重点支持区域发展第三产业，发展以总部研发、设计创意为核心的服务经济。
图 7总部综合体模式总部气质打造模式
产业园区投资规模大，占用资金长，需要开发商有雄厚的资金，并且经营理念不激进，追求长期回报。
目前，在盈利模式上，联东U谷采取的是销售与租赁兼具的模式，一般是6+2+2（60%出售、20%出租、20%合作经营）标准或4+3+3（40%出售、30%出租、30%合作经营）标准。这种模式，能够较好的兼顾短期利益与长期利益--销售利于快速回笼资金，投入到下一个项目，利于企业快速发展；而租赁可以保值增值，随着土地、租金的上涨，可以获得长期稳定的收益。
（供稿：协信集团产业地产事业部 中国产业地产联盟）
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