首发！集中供地年终涉租赁土地成交图鉴！
2022年1月18日首次三批次集中供地已完美落幕，22城“两集中”的供应趋势下，涉租赁用地在土地集中出让中愈加透明，各地因城施策，多元供应完成新增租赁用地的供应计划。
7月国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，要求各地高度重视保障性租赁住房建设，各地纷纷响应发布本地加快发展保障性租赁住房的落实办法和计划。在2021年，22城共成交约1235万方的涉租赁用地，新增租赁用地将成为未来建设保障性租赁住房的重要基石之一。
2021年政府工作报告中，“租赁住房”上升到国家战略层面，通过增加土地供应、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场。
“集中供地”新政要求重点城市在年度计划中要单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。目前22城明确租赁用地指标，并基本达标占比住宅用地10%标准。北京租赁住宅占商品住宅用地比重提高到39.5%，厦门、深圳两城市租赁占商品房用地比例也超两成。
表：2021年22城租赁用地供地计划情况(单位：万㎡）
按全年三次集中供应来看，仅北京100%完成供应计划，杭州、合肥、上海、宁波和成都完成计划指标的50%以上，上海和杭州、成都作为人口净流入城市积极建设租赁住房，而合肥和宁波作为二线城市同样积极号召供应租赁用地，表现较为优异，分布完成供应计划的64%和70%。
长沙和武汉等城市完成供应计划的10-50%，剩余城市完成供应计划的10%不到。不同城市因地制宜，因城施策多元供应，北京利用集体用地建设租赁住房，郑州通过大量安置房及闲置物业改建租赁住房的方式，不同方式供应租赁住房。
表：22城2021年集中出让租赁用地供应计划完成情况
在三批次“两集中”土地出让中，涉租赁地块数量582宗，总成交建面高达1235.47万㎡，预计未来可提供约20.59万套租赁住房1，能够切实增加保障性租赁住房的供给，解决大城市住房突出问题。
22城中，上海以成交76宗涉租赁地块、总租赁建面275.87万㎡一马当先租赁建面总量头部，租赁供应占比12.95%；深圳以88.69万㎡的建面，达到租赁建面占比头部，约15.82%。此外，三次集中供地中租赁建面占比超10%指标的城市还有北京。郑州和厦门两城三次土地出让未涉及租赁住房用地。
表：22城2021年集中出让涉租赁地块成交情况
从22城集中供地出台政策来看，纯租赁土地和拿地配建租赁用地成为供应主旋律，“竞自持”和“竞配建”的拿地方式变相提高了拿地价格，蕞终传导到房价上，不利于市场的健康发展。在头部批次中作为涉租赁用地的主要供应方式，在自然资源部的指导下，各城在第二、三批次集中供地减少“竞自持“和”竞配建“的方式。
表：2021年涉租赁用地整体成交情况(万方)
具体来看，22城三批次“两集中”土地出让中，以纯租赁住房面积为主，占比达39%；其次为拿地配建租赁用地，占比为24%；竞自持租赁用地占17%，在二批次多地取消竞配建及竞自持的土拍规则，竞自持和竞配建面积增速减缓。
图：22城三次集中出让涉租赁地块成交方式占比
2021年纯租赁用地共供应74宗，规划建筑面积481.96万方。在国务院要求各地落实加速发展保障性租赁住房的政策指导下，相比2020年供应同比上涨56.3%，2017年仅上海和杭州等四城进行纯租赁用地的供应，至今有22城进行集中供地，纯租赁用地的供应规模进一步扩大。
图：2017年-2021年纯租赁用地成交情况
从各批次纯租赁用地成交情况来看，纯租赁用地已经成为涉租赁用地供应的稳定方式之一，占全年总供应的39%，在第三批次中各城进一步扩大供应规划建面达243.04万方，占全年供应的50%，未来将供应4.05万套租赁住房。
从纯租赁用地各城市成交情况来看，上海以227.51万方一如既往的领先于各城市。武汉供应超80万方，杭州和宁波等地计划在未来将保障性租赁住房占比扩大至15%以上，解决新青年、新市民住房困难问题。
注：第三批次集中供地截止至2022年1月18日
图：2021年纯租赁用地城市成交情况（单位：㎡，宗）
2021年竞自持租赁用地共供应120宗土地，规划建面214.95万方。竞自持租赁用地的成交主力城市集中在杭州、成都、合肥等强二线万方，杭州在头部批次集中供地中成交火热41宗土地溢价竞自持。
图：2021年竞自持租赁用地城市成交情况
竞自持租赁用地占全年总供应的13%，其中85%的供应来自于头部批次集中供地，建面共约184.7万方。第二批次三城取消竞自持的拿地方式。二三批次仅广州和深圳等五城仍保留竞自持，竞自持的拿地方式扩大了租赁住房的供应量，但也在无形中加大了开发成本。这也是第三批次没有竞自持租赁用地成交的核心原因。
图：2021年竞自持租赁土地成交情况（单位：%）
截止2021年底，可统计的集体用地累计共有77宗地，规划建筑面积约636万方，已有8宗集体用地入市运营。北京作为蕞早试水集体用地建设租赁住房的城市之一，北京从2018至今共供应60宗土地建面达532万方，其余城市利用集体用地建设租赁住房的供应量相对较少。
图：至2021年集体用地建设租赁住房情况
至2021年北京集体用地已有48宗开工建设租赁住房，已建成开业的项目5宗，建成项目中开发和运营商基本以民企为主，仍有20%的集体用地未开工，已建成开业仅占少数，建设进度相对较为缓慢。预计2022年杨宋镇安乐庄村项目、张镇张各庄村项目、仁和镇临河村和河南村项目和大兴庄镇白各庄村项目等项目将陆续完工入市。
图：至2021年北京集体用地开工情况（单位：%）
各城利用集体用地建设租赁住房项目
自2012年1月国土资批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房的首批试点城市之后，2017年月和2019年1月，陆续新增16个试点城市。
从各成的建设完成进度来看，北京、上海和合肥建设进度较快，已有8个项目入市。部分城市建设进度缓慢至今仍未完工，南京三个项目由于各种原因无一动工建设，建设进度停滞。由此可见，利用集体用地建设租赁住房并非适合所有地区。
企业层面，涉租赁土地成交高度集中，获取涉租赁土地TOP30企业成交规模占比超租赁用地成交总量的60%。头部综合性房企或国企，凭借资金优势、前瞻性多元化布局、以及综合管理能力等优势斩获较多土储，同时，随着租赁用地供应的增多及各项租赁政策的密集出台，滨江、华润、龙湖和融创等民企也承担着部分租赁住房的建设工作。
图：涉租赁土地拿地企业成交规模TOP30（单位：万㎡）
纯租赁用地由于自身土地“只租不售”的土地特性，对追求利润的民企吸引力较弱，排名前20中仅有3家民企，国企仍然承担着压舱石的作用。其中，上海港城开发集团取得35万方的纯租赁用地；武汉经开获取2块纯租赁用地，共计建面31万方。华为技术有限公司作为民企在上海青浦取得了一块30万方的纯租赁用地用于自建员工宿舍。
图：纯租赁土地拿地企业成交规模TOP20（单位：万㎡）
重资产持有项目通常开发周期较长，经过近三年的开发建设，涉租赁用地项目开始逐步入市。以上海市为例，截止到2021年年底已有4家开业；同时，多个自持租赁项目也已投入运营；已有2家集体用地建设租赁住房进入市场。
图：上海部分已入市或即将入市涉租赁用地项目
华为在上海第三批次集中供地中，拿下一副青浦区金泽镇的纯租赁用地，此前，华为已在青浦区朱家角镇摘得三块租赁地块，位置相比金泽镇纯租赁地块较远。
上海房价偏高，房价上涨压力对新青年、新市民较大，而华为做到了“职住平衡”，为华为研发中心的职员提供住房。同时，纯租赁用地较低的楼板价极大地减少了建设成本，未来越来越多的纯租赁用地将为职住平衡作出重要贡献。
此地块为建设保障性租赁住房的纯租赁用地，成交楼板价仅为1533.35元/㎡，而2021年上海纯住宅楼板价约为10931元/㎡，拿地成本仅为住宅的14.02%。
△ 长春、无锡、长沙、重庆、武汉、上海、深圳、天津、沈阳、苏州、北京、成都、福州、广州、杭州、南京、济南、宁波、合肥、青岛的涉租赁用地成交明细，详情可见完整版《集中供地年终涉租赁土地成交图鉴》。
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