方升研究 2021产业园区投拓布局区域分析
从区域来看，产业园区可分为华北、华东、华南、中西部这四大市场。从近几年发展来看，四大市场发展分化较为严重，在大的区域格局之下，重点城市的发展也参差不齐。，哪些城市甚至区域将来有更好的发展机遇，这一直是园区领导们非常关注的话题。
基于对产业园区行业的研究观察，方升研究对这四大区域市场的发展特点、产品形态、发展数据，以及重点城市的发展态势都做了详细分析，研究内容收录于每年定期发布的《产业园区年度报告》中，希望能为大家接下来的发展提供帮助。
华北市场在疫情期间呈现“两头热、中间冷”的状态，具体来说就是高端市场依然火爆，县域的低端市场需求也依然强劲，而不上不下的产品则失去了活力，在疫情之下显得尤为尴尬。
就经济发展总量而言，京津冀GDP合计8.6万亿，还赶不上江苏一个省，从省级人均GDP来看，北京人均16.76万，全国第一；天津人均9.02万，排名第七；河北人均倒数，仅4.77万。都说GDP总量决定市场规模，人均GDP取决于产业的先进程度，从这个角度看，京津冀的总量比长三角差了2-3倍。从具体市场看，北京的产业深度远超与天津，天津亦遥遥领先于河北。从而也就出现了高端市场火热、低端市场强劲、不上不下的产品难觅出路的现象，因为总量太小。
东北市场从目前的阶段来看，只有亿达支撑的大连还有些产业氛围，其他城市目前不在方升研究的观察范围。
随着环京限购的持续发酵，环京最大的工业地产市场渐渐面临瓦解，因为这一政策精准地打击了开发商的现金流，同时迫使这一区域过热的房地产市场迅速降温，投机型买家被逐出，很多中小型开发商面临停摆的局面，华夏幸福的“暴雷”很大程度上也是归咎于此。没有房地产这块蛋糕，很多片区开发模式无法正常运转，而“华夏们”在县城开发的不动产，无法卖上价格，甚至没有买家。
北京的商办研发市场实际上需求非常旺盛，这个从商办写字楼大宗交易的市场就能看出，租金高，价格贵，在全国首屈一指。但随着2017年底《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》政策的出台，北京产业地产基本排除了市场化运作的空间。但是北京的国有企业绝大多数市场化能力不足，换句话说，这个政策给了国有企业一个金饭碗，但却没有一家能把这个饭碗捧好的。
京津冀的总体厂房市场由于受到工业地产的影响，大多数企业选择购买土地，而且总体产业链体量不大，导致市场总体不活跃。但有两个细分点可以关注，北京的市场比较活跃、雄安周边的厂房类产品比较活跃，北京是由于总部和生产的管理半径，肯定需要越近越好，而雄安则是由于大量研发机构将会集聚，雄安本身没有生产用地，所以企业非常愿意在研发中心附近布局，甚至长三角和珠三角很多生产型企业都闻风而动。
华东市场是国内最大的产业地产市场，狭义范围的华东市场只包括以太湖为中心及其周边城市，也就是以江苏南部和浙江北部、上海和安徽东部区域。这个市场又可以分成以上海为中心加上苏锡常；以南京为中心以及以杭州为中心的三个区域。从路程上来看这三个市场基本是独立市场，但又都属于华东的整体市场。
华东市场虽然大，但未必是最活跃的产业地产市场，原因就在于政府和国企参与比重很高，政府和国企的参与原本是应该让产业的成本降下来，类似于新加坡的模式。裕廊代表政府控制65%的市场，然后出让35%的市场份额给到市场化的产业园区运营商，来满足定制化的需求。这里有一个前提是政府和国企得能够造出一定标准的产品，所以从这些角度来看，长三角的政府和国企还是有很大的提升空间。
华东市场之所以吸引人，还是在于客户数量和需求足够多，哪怕地价贵一点，还是能算的过来账，这一点就秒杀了二三线城市的项目。长三角政府自然也清楚这一点，所以轻易不会放土地给产业园区运营商，但带来的后果就是市场上优质的园区非常少，因为国企的体制就决定无法提供优质服务。
长三角最大的市场肯定是厂房，和其他区域不同的是，长三角集聚着大量的外资项目，因此有不少单栋面积大于8000平方米的项目，深受外资项目的追捧。成规模的厂房运营商也是云集长三角，联东和中南高科自不必说，中节能实业、万洋、阿尔法、温州置信等也是虎视眈眈。
由于长三角有着众多节点城市，让产业园区业态和研发办公业态有机会在这些节点城市中均衡发展，上海有着中国顶尖的办公研发市场，从甲级写字楼，到低密度的研发办公，再到商墅类项目，应有尽有。值得一提的是商墅类项目，深受本地企业家的欢迎，这些项目本有机会成为开发商的优质资产，但目前大多数销售一空。当然也存在文化创意办公的市场，城市更新方兴未艾，对运营方的要求更高。南京杭州苏州等地的办公类物业价格对比上海有很大的落差，作为万亿GDP俱乐部的一员，本地需求也不容小觑。
长三角的土地市场非常金贵，并且政府只愿意出让给终端用户，对于园区开发商，基本上不感冒。各地政府普遍比较头疼的是土地的更新和腾退，可以说作为中国经济整体当量最大的区域，长三角的土地未来发展一定是最集约化和最贵的区域，没有之一。
说华南有些不准确，应该说就是广东市场。广东的房地产市场一向是领先内地，产业地产市场也概莫能外，首先广东尤其是广深沿线的土地目前是整个中国集约化程度最高的区域，并且这里有着最发达的民营制造业企业集群，当然后者是前者的原因。在这个角度上，广东市场对于里子的需求远高于北方市场，相比于外立面漂亮，这里的客户更加关心大车能否开进园区、绿化可以少、转弯半径必须足够大等等。同时由于土地有限，在城市更新方面，广东市场也是走在全国前列，广州深圳的城中村有诸多案例，不再赘述。
和长三角有所不同的是，广东的产业腹地并不大，而且大多数广东企业并不倾向于转移到附近的位置，这也是和长三角的企业一个很大的不同，同时也造成了广东内部发展的极度不平衡。
由于土地稀缺，华南区域几乎没有区域开发的市场，当然政府财政也足够支持，因此前两年华夏在华南的生存空间非常有限。而厂房则是紧俏的产品，甚至北方的企业也能来华南分一杯羹，侧面印证了华南区域强烈的市场需求。研发办公主要集中在深广两地和东莞，其他城市并不明显。厂房是这里的最大特色，多层厂房东莞和深圳应该是全国领先，很多地方不敢想，但这里都做到了，而且形象面的问题也解决了。
中西部城市的未来在于工业和未来细分行业领域的垂直，只有垂直才会形成壁垒。对于中西部城市来说，永远都有如何承接一线城市产业外溢的问题。关键在于如何在承接中形成自己的产业特色和壁垒，以及后续的持续升级。另一方面政府的国资持续发力，如何形成正向循环，合肥和成都在这一方面无疑处在领先的位置。另外贵阳的大数据产业也给了部分城市一个新的思路，依托当地特色条件，加上适当的品牌宣传也是中西部产业发展的可选之路。
成都、武汉、西安、重庆等城市都开始部分出现产业溢出，城市内的核心区域价值凸显。并且新城建设也开始抬头，从上海今年力推的五大新城来看，未来卫星城发展的模式势在必行。城市核心区域主要留给办公研发，而远郊新城则应该大力发展生产制造和科技行业。总体而言，中西部的市场是未来产业地产的主战场，尤其是有人口优势和产业溢出的区域，另外根据城市特色，发掘中国留守产业的城市是中国产业地产投拓的最佳出路，而这个方向的城市一定在中西部。
中西部区域的第一大业态，都是低容积率产品。从核心区域来看，重点城市的核心区域应考虑建设几个多层厂房，工业上楼，而且应该由国资操刀，全部自持，未来优先供应科技含量高的重点产业。
而在周边和远郊区域，大多数应该以标准厂房作为核心产品模式。为了推动社会资本的积极性，考虑当地产业地产的需求，释放30%-60%的市场空间给到社会资本，其余部分由国资自持，国资部分明确的以政府引进的产业为主，而社会资本则满足产业的多层次需求。
考虑到中西部省份当中有不少人口大省，未来随着人均GDP不断提升，基于服务人的产业将步入大家视野，这类产业所需研发办公业态应当也是重点城市的主力军，同时部分头部企业完全能撑起园区的税收要求。
更多产业园区各区域市场格局发展、产品形态趋势、发展数据对比，以及重点城市的年度发展等研究内容，请关注《2021中国产业园区年度报告》，全本报告现已正式面世，详情+王梦怡（ CDMC_2015）
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