房地产城市进入-丹阳板块市场报告
房地产城市进入-丹阳板块市场报告
丹阳板块市场报告Tospur Real Estate Consulting Co, Ltd 专业至上 服务至诚 Professional Sincere代理 公关20197 板块属性 PART 加入“知识星球 行业与管理资源”库，免费下载报告合集 每月上传分享2000+份最新行业资源（涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动态、 管理方案）； 免费下载资源库已存科技方案、论文、报告及课件。微信扫码二维码，免费报告轻松领 微信扫码加入“知识星球 行业与管理资源” ，获取更多行业报告、管理文案、大师笔记 加入微信群，每日获取免费3+份报告 群主将邀请您进专业行业报告资源群报告整理于网络，只用于分享，如有侵权，请联系我们 大港控规图 丹阳市隶属镇江市，毗邻南京与常州，距南京约77Km、距常州41公里，距上海197公里。 南京 常州 苏州 上海 距离：774公里 镇江 丹阳 大港控规图 司徒镇 开发区丹阳市区 丹北镇 高新区 丹阳总面积1047平方公里，常住人口9816万人，下辖10个镇、1个省级经济开发区、1个 省级高新区和练湖度假区，是沪宁线上新兴的中心节点城市；2018年位列全国工业百强县 （市）第12位、全国绿色发展百强县（市）第13位、全国综合实力百强县市第15位、全国科 技创新百强县（市）第19位，先后获得长三角最强中国制造县市、长三角最具投资价值县市、 国家卫生城市、中国和谐城市、全国文明城市等称号。 市域城镇体系成“中心城市-重点中心镇-一般镇”的三级城镇体系，下表 为2030年丹阳城镇等级规模引导表 城镇等级 等级规模 （万人） 城镇个数 人口规模（万人） 城镇人口 （万人） 城镇名称 中心城市 ＞50 5655 中心城区 重点中心镇 20-50 2520 丹北-界牌城镇 组群 5-20 一般镇1-5 合计10 115 96 大港控规图 丹阳城市定位为沪宁线上新兴的地区中心城市，重要的商品流通中心和新兴的先进 制造业基地，富有江南水乡特色的生态宜居城市。 城市规划： 城市发展方向为南延北展，强化沪宁；东调 西优，精致发展，形成“一廊双城”的空间 布局结构。 空间结构 引导策略 依托大运河滨水空间打造集城市亲水休闲廊道与运河历史文化廊道于 一体的城市生态隔离廊道 双城 西部老城 包括老城组团、城西组团、高新区组团、练湖组团四大功能片区 东部新城 包括开发区组团、开发区北组团、开发区南组团三大功能片区 丹阳逐步形成了汽车及零部件、五金工具、眼镜、木业、家纺等五大传统特色产业和生物 医药及医疗器械、新材料、农机装备、先进轨道交通装备、航空航天装备等五大新兴产业。 眼镜产业 眼镜产业是丹阳市的“第一形象”产业，获得由国务院授权的中国 轻工业联合会颁布的“中国眼镜产业生产基地”金字招牌，素有“中国眼镜之乡” 的美誉，是全国最大的镜片生产基地。省级眼镜特色小镇加快建设，眼镜制造产 业集聚区获评“长三角最强中国制造产业集聚区”。 五金产业 五金工具产业是丹阳市的传统优势产业，已成为亚洲最大的金刚石 锯片、钻头生产基地之一。全市约有麻花钻和金刚石锯片企业250家，高速工具钢 产量位居世界前列。 汽车零部件产业 丹阳市汽车零部件产业已形成了从研发、生产、市场到检测、 物流、培训为 一体的产业体系，成为全国重要的汽车零部件生产基地之一。 木业产业 木业是丹阳“十一五”期间着力培养的新兴产业，现已形成一条包 括造林、板材、地板、家具制造等环节完整产业链和相关的配套产业，涌现一大 批规模骨干企业。已成为全国最大的木业生产基地之一、亚洲最大的人造板生产 基地和家具材料基地之一。 “皮鞋之乡” 丹阳素有“皮鞋之乡”的美称，皮鞋专业市场—华都皮鞋市场 和皮鞋专业市场—东方皮革商城在国内享有一定声誉。 板块土地市场 PART 大港控规图 20713 2164 18874 39996 5928 4105 1382 1276 1057 1418 3639 4982 10002000 3000 4000 5000 6000 100200 300 400 500 2014 2015 2016 2017 2018 20196 丹阳 涉宅土地成交情况 2014-20196年度走势（单位：万、元） 总建面积（万） 楼板价（元） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 丹阳 涉宅土地成交分布 2014-20196年度走势（单位：万） 城中 华南 开发区 乡镇 73% 68% 16% 56% 48% 33% 丹阳政府于17年加大土地出让力度，成交量约400万方左右，远超2014-2016年的年平均水平200 万方；2018和2019年6月年均量虽然只有50万方，但是楼板价确越来越高，接近5000元。根据城市 规划发展，出现各区域供地量不均的情况。当前开发区和华南近年来土地成交量超出全市平均水平。 20004000 6000 8000 2014 2015 2016 2017 2018 20196 丹阳 涉宅土地成交价格走势（元） 最高楼板价 最低楼板价 平均楼板价 25% 23% 19% 19% 41% 56% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 20004000 6000 8000 10000 2014 2015 2016 2017 2018 20195 丹阳涉宅土地地楼比走势（单位：元） 成交均价 楼板价 丹北镇高新区 乡镇854 华南 3016 城中 3446 开发区 1256 10002000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 城中 华南 开发区 乡镇 丹阳2017-20196年分区 涉宅土地成交走势（单位：元） 最高楼板价 最低楼板价 平均楼板价 2014-2016年丹阳作为四线城市相对比较封闭，楼面价一直维持在1000-1500，直至17年受全国楼 市影响，丹阳地价进入新高，19年6月新拍地超过18年，成为新地王，平均地楼比超56%，房价也随之 再创新高。其中城中、华南、新拍楼面均价近7500，开发区新拍楼面价近6000。 大港控规图 2017年下半年涉住土地成交情况 地块名称：G1729 土地性质：商住 竞得者：丹阳汇金 总建面积：371万，容积率： 18，溢价率：27% 楼面地价： 1638元 成交日期：201782 开发进度：在建未上市 地块名称：G1728 土地性质：商住 竞得者：弘阳地产 总建面积：2212万，容积率： 25，溢价率：3% 楼面地价：2472元 成交日期：201782 开发进度：未开发 地块名称：G1726 土地性质：商住 竞得者：丹阳天怡 总建面积：1519万，容积率： 22，溢价率：0% 楼面地价：2479元 成交日期：201782 开发进度：未开发 地块名称：G1727 土地性质：商住 竞得者：丹阳天怡 总建面积：1278万，容积率： 22，溢价率：3% 楼面地价：2449元 成交日期：201782 开发进度：天怡南郡 地块名称：G1730 土地性质：商住 竞得者：碧桂园 总建面积：817万，容积率： 23，溢价率：2% 楼面地价：2426元 成交日期：201782 开发进度：碧桂园樾府 大港控规图 2018年涉住土地成交情况 地块名称：G1802 土地性质：住宅 竞得者：丹阳通泰 总建面积：361万，容积 率：15，溢价率：15% 楼面地价： 3858元 成交日期：2018629 开发进度：桃源里 地块名称：G1803-G1804 土地性质：商住 竞得者：丹阳金鼎 总建面积：29万，容积率： 25，溢价率：0% 楼面地价： 3363、3380元 成交日期：2018629 开发进度：万善上院 地块名称：G1805 土地性质：商住 竞得者：丹阳通泰 总建面积：088万，容积率： 35，溢价率：0% 楼面地价：3430元 成交日期：2018629 开发进度：未上市 地块名称：G1806 土地性质：商住 竞得者：丹阳天怡 总建面积：1537万，容积率： 22，溢价率：0% 楼面地价：2727元 成交日期：2018629 开发进度：紫宸 地块名称：G1809 土地性质：住宅 竞得者：丹阳大亚科技 总建面积：495万，容积率： 22，溢价率：457% 楼面地价： 4770元 成交日期：2018724 开发进度：未上市 地块名称：G1810 土地性质：住宅 竞得者：融锦宏星置业 总建面积：83万，容积 率：2，溢价率：53% 楼面地价：5738元 成交日期：2018724 开发进度：红星 地块名称：G1811 土地性质：商住 竞得者：丹阳天怡 总建面积：107万，容积率： 22，溢价率：0% 楼面地价：2452元 成交日期：2018724 开发进度：南郡小区 地块名称：G1812 土地性质：商住 竞得者：丹阳天怡 总建面积：1946万，容积率： 24，溢价率：08% 楼面地价：3151元 成交日期：2018828 开发进度：龙蟠里 大港控规图 地块名称：G1906 土地性质：商住 竞得者：丹阳天怡 总建面积：1367万，容积率： 19，溢价率：38% 楼面地价： 5571元 成交日期：2019612 开发进度：天瑞城（未建） 地块名称：G1902 土地性质：商住 竞得者：丹阳天怡 总建面积：1231万，容积率： 25，溢价率：38% 楼面地价：3302元 成交日期：201948 开发进度：九珑苑安置小区 地块名称：G1907 土地性质：商住 竞得者：丹阳天怡 总建面积：568万，容积率： 18，溢价率：53% 楼面地价：7150元 成交日期：2019612 开发进度：天一公馆（未建） 地块名称：G1908 土地性质：商住 竞得者：丹阳云阳 总建面积：454万，容积率： 20，溢价率：5% 楼面地价：5194元 成交日期：2019612 开发进度：未开发 地块名称：G1901 土地性质：商住 竞得者：丹阳天怡 总建面积：486万，容积率： 19，溢价率：62% 楼面地价：4850元 成交日期：201948 开发进度：文华里（未建） 2019年上半年涉住土地成交情况 大港控规图 丹阳市2019年度国有建设用地供应计划公告 行政区 合计 商服用 工矿仓储用地 住宅用地 公共管理 与服务用 交通运输用地 水域及水 域设施用 小计保障性安 居工程用 商品住房用地总量 其中：中 品住房丹阳市 69846 167 36453 161 00 161 113 754 064 16307 丹阳政府目前公示的2019年土地供应计划中，住宅用地有161万方，目前已拍近40万 方，预计下半年还会继续土拍。 板块住宅市场 PART 大港控规图 受房地产市场火热影响，16年为丹阳住宅市场井喷年，相较2015年供 2017年受全国楼市影响，市场继续火热，虽然供销出现回落，但价格持续上扬，截至2018年6月均价8297元，同比上涨135%； 2018年下半年受全国楼市低潮的影响，市场热度缓慢降低。18年5月和 8月集中加推，但是成交高峰却只集中在6月份。2018年整体行情下滑， 签约量月逐渐下滑。 2019年6月份拍出新地王，成为历史上波澜的一幕。今年5月份供销齐 涨，截至今年5月份均价8961元。 14793 8387 8678 10587 9192 5195 1212 1161 16801 13766 10564 5503 5497 5523 5693 7312 8696 8766 20004000 6000 8000 10000 2040 60 80 100 120 140 160 180 2014 2015 2016 2017 2018 20196 2014-20196丹阳住宅市场供销价走势 供应面积万） 成交面积（万） 成交均价（元） 10002000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 000 500 1000 1500 2000 2500 201801 201802 201803 201804 201805 201806 201807 201808 201809 201810 201811 201812 201901 201902 201903 201904 201905 20196 2018-20196丹阳住宅市场供销价走势 供应面积（万） 成交面积（万） 成交均价（元） 185爱家尚城等集中加推 188凤熹台等集中加推 195华都锦城、凤 熹台等集中加推 195汇金天地、天 悦名城等集中签约 2016年丹阳受全国房地产市场带动以及政府“去库存”的引导下，住宅市场出现井喷；2017年3 月新地王出现后到达高峰，之后供销放缓，18年下半年受全国楼市低潮的影响，市场热度缓慢降低； 19年3月开始挂地，住宅市场热度上扬，5月份成为高峰期。 大港控规图 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年1-6月 近五年丹阳市成交面积段分析 80以下 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-144 144-160 160-180 180-200 200-250 250以上 丹阳房地产市场正处于发展阶段，16年受全国楼市火爆的影响，作为四线城市的丹阳成交 量大量提升，17年随着品牌房企的入驻，整体量价齐升，进入新的格局。早年，丹阳市场的成 交面积90面积起步居多，但是随着品牌房企的进入，2018年品牌房企的发力，可以看出近年 来，120-160的占比较往年扩大，实际客户的需求以改善为主。 大港控规图 丹阳住宅市场存量18年持续走低，8月份开始存量缓慢上涨，截至20196销许库存4908万 方，按近3个月均去化1132万方算，去化周期约5个月； 0001000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 201801 201802 201803 201804 201805 201806 201807201808201809201810 20181120181220191 20192 20193 20194 20195 20196 丹阳市2018年至今住宅市场存量走势 存量（万） 去化周期（月） 大港控规图 丹阳住宅市场2018年品牌房企开始发力，排行榜第一的中南君悦府单盘总销破10亿， 2018-2019年本地房企一直处于疲软状态；2019年1-6月由汇金天地、凤熹台和中南君悦府领 衔榜首，总销3634亿，2018年1-6月总销3929亿，2019年环比2018年仅下跌751%。 2018年丹阳TOP10套数和面积 推广名 所属板块 成交套数 成交面积 中南君悦府丹阳城区 1067 12652733 1352 丹阳城区785 10625321 1035 丹阳恒大名都丹阳开发区 691 10145589 907 爱家尚城丹阳城区 742 8666919 915 华都锦城丹阳城区 620 7120245 600 荣城国际丹阳城区 562 6430103 751 万善上院丹阳城区 468 6108424 625 丹阳城区366 5074789 482 融锦翡翠林丹阳开发区 343 4243715 301 10 碧桂园樾府 丹阳云阳镇 312 3974163 365 合计 5956 75042001 7333 2019年1-6月丹阳TOP10套数和面积 推广名 所属板块 成交套数 成交面积 汇金天地丹阳开发区 727 9804937 845 丹阳城区347 4771071 423 中南君悦府丹阳城区 292 3701946 361 天坤天悦名城丹阳开发区 285 3636385 331 华都锦城丹阳城区 303 3460507 305 爱家尚城丹阳城区 274 3434126 317 万善上院丹阳城区 236 323168 301 碧桂园樾府丹阳云阳镇 233 3193236 246 荣城国际丹阳城区 205 2756654 301 10 南郡小区 丹阳城区 154 2291551 204 合计 3056 40282093 3634 典型案例分析 PART 大港控规图 凤熹台2018年6月15日首次开盘，主力户型为125平-268平，成交均价8800元。凤熹台项目为 小高层、高层，共1478户，共推出1103套，至今签约713套，去化率6464%。 基本信息 总建筑面积 28万方 容积率 249 开盘日期 20186 开发商 丹阳市弘阳置业有限公 绿化率30% 物业类型 洋房、小高层、高层 装修情况 毛坯 在售均价 洋房9000元、高层8200元 2040 60 80 100 120 140 160 25丹阳凤熹台近一年成交情况 签约套数 签约面积（万） 大港控规图 开盘至今共推出1103套，签约713套，去化率6464%，主力成交为高层125。 产品类型 面积 供应套数供应占比 签约套数 签约去化率 高层 125 503 4560% 379 7535% 151 317 2874% 170 5363% 洋房 143 196 1777% 119 6071% 185 38 345% 35 9211% 265 49 444% 10 2041% 合计 1103 100% 713 6464% 大港控规图 司徒镇 丹北镇高新区华南 城中 开发区 镇江 常州 乡镇 投资 板块客户情况 客户构成 客户群体 置业驱动 丹阳市区客户 60% 丹阳市区地缘性客户，以刚 改以及改善型客户为主，大 部分改善住房需求，追求小 区及学区品质 地缘情怀、 品质、改善、 学区 下属乡镇客户 35% 下属乡镇以刚改需求为主， 大部分为了生活和学区房的 需求 区位、刚改、 学区、品质 周边城市外溢 客户5% 主要以南京投资客，常州县 级市以及镇江片区客户为主， 被房价吸引而来，以投资 为主 投资 丹阳作为四线城市比较封闭，房地产政策相对宽松，客户主体以市区本地地缘客为主， 辅以下属乡镇客户，很少一部分是周边城市的挤压客户，主要置业目的是改善自住。 SWOT分析 PART 大港控规图 SWOT分析 Threat：威胁 Strength ：优势 Opportunities ：机会 Weakness ：劣势 1、丹阳位于江苏省南部，地处长三角腹 地、长江下游的黄金地段，是长三角中心节 点城市，交通优势明显，完全融入了长三角 两小时经济圈和沪宁一小时生活圈； 2、丹阳的产业较多，综合经济实力排在百 强县的第15位； 3、新兴产业正在迅速崛起。 1、丹阳经济转型与创新发展的阶段，优化布局+全链 条孵化，特色资源更集聚； 2、丹阳的政策相对宽松； 3、丹阳引入人才策略补贴策略。 1、房产主要被本地开发商垄断，品牌房企开 发商较少，房地产市场发展相对缓慢。 1、丹阳属于四线城市，市场相对比较封闭； 2、外来人口较少，经济发展比较缓慢； 3、缺乏旅游胜地。 加入“知识星球 行业与管理资源”库，免费下载报告合集 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