基于市场化程度的工业用地出让价格评价研究

　　金晓斌，周寅康，常 春，杜心栋，徐国鑫

　　（南京大学地理与海洋科学学院，南京 210093）

　　摘 要：土地是重要的资源和资产，也是我国宏观调控的重要手段之一。我国明确要求工业用地必须采用招 拍挂方式出让，即市场化配置。但实践中，部分地方政府为招商竞争等原因而实行低地价政策，将地价定位于工业 用地最低保护价，“多地一价”现象普遍，致使工业用地市场流于“有形”，势必影响土地市场的健康发展。本文以江 苏省为例，结合市场机制进行工业用地市场化分级，以土地市场交易平均地价为自变量，采用主成分分析法提取地 价影响因素，运用多元线性回归法构建地价模型，通过测算地价、交易均价、最低保护价的比较分析，得到以下结 果：①三类地价总体格局相当，由南至北呈“高-低-高”的格局，形成以环太湖为主高点、邳州市等为次高点和宿迁 为谷地的区域分布格局；②工业用地市场受最低保护价政策影响较大，偏离土地利用实际情况；③1 级、2 级、3 级市 场交易均价分别为测算地价的 107%、108%、85%，说明在非有效市场环境下地价平均偏低了 15%；④1 级、2 级、3 级 市场最低保护价分别为测算地价的 97%、95%、85%，表明如与 2 级县市相当，3 级市场最低保护价至少可以提高约 10%。

　　关键词：工业用地；市场化；地价；江苏

　　充分发挥市场机制在土地资源配置中的基础 性作用，遵循市场规律配置土地资源，既是市场经 济的必然选择，也是促进土地集约利用、实现土地 价值合理化的有效手段。《招标拍卖挂牌出让国有 土地使用权规定》（国土资源部令[2002]第 11 号）明 确了经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出 让，而工业用地由于其生产要素特性、经济贡献作 用、工业投资风险和区域竞争力建设等原因，长期 以来一直游离于市场之外[1,2]，一些地方出于招商引 资的目的，竞相压低地价甚至“零地价”出让土地的 状况屡见不鲜，不仅导致工业用地的低成本过度扩 张、土地利用强度持续降低、隐性闲置和严重浪费， 也破坏公开公平、竞争有序的市场环境，造成国有 资产的流失。随着《国务院关于加强土地调控有关 问题的通知》（国发[2006]31 号）和《全国工业用地出 让最低标准》（2007）的实施，工业用地出让市场化 进程加快，部分经济发达地区在市场机制作用下，

　　逐步形成了地价梯度，如何定量评价工业用地市场 化程度，并对其出让价格进行分析亟待深入。在理 论研究领域，关于土地市场化程度判断，目前多从 不同供地方式（划拨、协议、招标、挂牌、拍卖等）结 构比例入手[3-5]，具体指标以宗数为主、面积为辅[6]， 较少涉及溢价及竞价过程[7]；关于工业地价的影响 因素，国外研究多采用特征价格模型 ，从 [8,9] 地价形 成条件开展研究，国内研究多从土地利用的环境[10]、 效用[11]、管理[12]等进行分析。本研究拟在江苏省工 业用地市场化程度评价的基础上，构建工业地价模 型，结合市场等级状况对测算地价、交易均价和最 低保护价进行分析，以期为分析市场状态和工业用 地价格指导政策制定提供参考。

　　2.1 研究区概况 江苏省位于长江下游，中国东部沿海中心。土

　　收稿日期：2010-06-07；修订日期：2010-11-03 作者简介：金晓斌，男，甘肃兰州人，博士，副教授，主要从事土地资源管理研究。 E-mail：br>

　　金晓斌等：基于市场化程度的工业用地出让价格评价研究

　　元，位居全国第二。2007 年（公开出让与协议出让 2009 年的 66.7%；从区域分布来看，苏中平均市场化

　　制度衔接过渡时期），江苏省工业用地以协议出让 程度最高，苏南次之，苏北最低，至 2009 年大致形成

　　苏中高等区、苏南混合区、沿海中等区和苏北低等区

　　市场化程度评价方法国际上较有影响的包括 美国传统基金会的“经济自由度指数（EFI）”[13]和加 拿大弗雷泽研究所提出的“世界经济自由度指数 （EFW）”[14]，主要针对个人选择、私有财产的保护、 交换的自由和政府在生产、分配、消费等方面管束

　　3.1 变量选取 为了衡量研究区工业地价的整体水平，本研究

　　选取公开出让成交均价 作 1） 为因变量；建立表征土 地产出、基础设施配套、工业规模、土地潜力、居民

　　1 级 交易存在溢价成交，表明竞争机

　　的消除。在我国建设有中国特色社会主义市场经

　　济的道路中，现阶段市场化指市场机制在资源配置

　　2 级 交易不存在溢价成交，但交易价

　　中发挥作用并持续增加的经济体制演变过程，主要

　　包含价格机制和竞争机制。价格机制是在市场竞

　　争过程中，商品价格随供求关系变动的机制，我国

　　3 级 交易不存在溢价成交，且交易价

　　地价体系包括基准地价、交易地价、标定地价（监测

　　格之间不存在差异。表明竞争机 制、价格机制均未发挥作用，市场

　　地价）等类型，其中基准地价是区域土地的平均价

　　格，在反映市场表现的同时，兼顾计划、管

　　理的作用；交易地价、标定地价（监测地价）

　　表现为宗地价格，一般受用地规模、规划条

　　件、市场行情、竞价气氛、投资者心态等因

　　素影响，围绕基准地价波动。价格既是市

　　场机制运作的开始，又是市场机制作用的

　　结果，竞争机制在实现形式上表现为价格

　　竞争。本研究通过比较交易地价与招拍挂

　　底价的关系（即出让溢价率）判断市场化程

　　度，将市场化程度分为三级（表 1）。

　　2.3 江苏省工业用地出让市场化程度评价

　　国土管理实践中，市域范围内的工业

　　用地出让统一由市级土地管理部门组织实

　　施，为增强数据可比性，兼顾数据可得性，

　　本研究选取江苏省内不设区的县（市）为研

　　究对象 3）。从数据分析情况看，研究区工业

　　图 1 2009 年江苏省工业用地市场化程度评价

　　（市）数量比例由 2007 年的 23.0%增加到

　　1）2008 年以来江苏省工业用地出让情况分析. ）根据江苏土地市场网（）数据整理. 3）2007、2008 年共为 52 个县市；2009 年通州撤市设区后为调整为 51 个.

　　生活水平和金融环境的地价影响因素

　　所反映的信息存在一定程度的重叠，对

　　数据采用极差标准化法进行计算，运用

　　SPSS 软件进行因子分析，得到特征值

　　和相应的方差贡献率。根据特征根准

　　则，选取前 3 个因子, 累计方差贡献率

　　为 88.18%，进行正交方差最大旋转，旋

　　转后的因子提取结果和因子回归系数

　　有 较 高 的 载 荷 ，主 要 反 映 工 业 市 场 条

　　件；第二因子在 x11、x15、x16 上有较高载

　　荷，主要反映居民生活水平；第三因子

　　在 x6、x13、x14上有较高载荷，主要反映土

　　间互不相关，在通过相关参数检验的基

　　式中 ŷ为平均工业地价值；F1、F2、F3 分别

　　为主成分分析的三个因子。根据评价

　　模型可知，地价受工业市场条件影响最

　　大，受居民生活水平影响次之，受土地

　　型 2），可得到测算地价，考虑研究结果

　　的现势性，重点分析 2009 年地价水平，

　　4.2.1 总体分析 研究区内各类地价总

　　体相当，由南至北呈现“高-低-高”格

　　局，形成以环太湖地区为主高点、以邳

　　土地 潜力 居民生 活水平 金融 环境

　　地区生产总值/土地面积 工业增加值/土地面积 地方财政一般预算收入/土地面积 利税总额/土地面积 城镇固定资产投资/土地面积 公路里程/土地面积 全年用电量/土地面积 邮电业务总量/土地面积

　　第二产业 GDP/地区总 GDP 工业从业人员数量/总人口数量

　　耕地面积/年末户籍人口 社会消费品零售总额/年末户籍人口

　　表 3 正交旋转后因子载荷矩阵与因子回归系数

　　1）公开出让交易均价=公开出让总金额/公开出让总面积. 2）2007 年-2008 年数据从《江苏统计年鉴》中直接或间接获得，2009 年数据根据 2002 年-2008 年统计数据，采用经济预测模型拟合，R2均 大于 90%.

　　金晓斌等：基于市场化程度的工业用地出让价格评价研究

　　表 4 研究区 2009 年测算地价、成交均价与最低保护价

　　注（1）V 测、V 均和 V 保分别表示测算地价、交易均价和最低保护价，单位均为：元/m2； （2）吴江市缺交易均价数据，用“/”表示。

　　州市等为核心的次高点及以宿迁为核心的谷地 区。V 测总体高于 V 均和 V 保，且平均值最高；V 均波动 最大，最大值位于 1 级县（市）（江阴市），最小值位于

　　3 级县（市）（灌云县），表明不同市场化程度加剧了

　　地价的不平衡。 按照 V 测升序为主、V 保升序为辅进行排序得到

　　图 2，表现出 V 测总体较高的现象，尤其是低价区间 （睢宁县—响水县）以及高价区间（扬中市—昆山 市）。此外，V 均和 V 保存在高度相关性，表明目前工 业用地市场显著受到最低保护价政策的影响；V 测和 V 均相关性较差，表明不均匀市场化程度在一定程度

　　图 3 研究区基于市场化程度的测算地价与平均地价、最低保护价对比

　　上使地价偏离了土地利用的实际情况。

　　4.2.2 结构分析 （1）按市场化程度分析。通过测算 V

　　均对 V 测的增长率 P1 和 V 保对 V 测的增长率 P21），将其按市场化等级排序后绘制图 3。 由图 3a 可见，P1值在 1 级、2 级市场均分布 于零线上下，表明 V 均、V 测总体上相当，P1

　　值在 3 级市场普遍低于零线，表明在较低

　　市场化程度下地价明显低于正常水平；由

　　图 3b 可见，最低保护价偏低状况也因市

　　场情况存在差异，其中 1 级、2 级、3 级市场

　　（2）按区域分析。为反映交易均价同

　　工业用地市场化条件匹配程度，将 V 均/V 测

　　分为四等（见图 4），与市场化评价类似， 总体呈现由南至北的“高—低—高”的格 局，形成苏中较高等区、沿海较高等区及

　　图 4 研究区工业市场条件匹配空间分布

　　苏北低等区，说明苏中、沿海地区地价竞争氛围已 相关，而与测算地价关联较小，表明工业用地市场

　　初步形成，而苏北地区地价偏低，“欠市场化”状态 受最低保护价政策影响较大，偏离土地利用实际情

　　工业用地是国民经济发展的基本生产要素之 一，随着部分经济发达地区进入工业化中期阶段， 区域经济增长方式发生了根本转变，持续采用低地

　　107%、108%、85%，表明非有效市场环境下地价平 均偏低了 15%；1 级、2 级、3 级市场最低保护价分别 为测算地价 97%、95%、85%，表明如与 2 级县市相 当，3 级市场最低保护价至少可以提高约 10%。

　　价 政 策 ，将 导 致 资 源 配 置 失 当 ，社 会 财 富 分 配 失 衡。自 2007 年全面建设工业用地市场以来，“一地

　　多价”、“多地一价”的现象仍较为普遍，市场机制尚 未发挥应有的作用，针对现阶段工业用地市场特 点，本研究提出基于市场化评价结果构建地价模型 的思路，并以江苏省为例进行了实证分析，得出以

　　下结论： （1）目 前 江 苏 省 工 业 用 地 市 场 化 程 度 仍 然 偏

　　低，并呈现出明显的区域分布特点，表现为苏中高 等区、苏南混合区、沿海中等区和苏北低等区；

　　（2）通过对研究区工业用地公开出让市场交易

　　均价及对应评价因子进行回归分析，建立了工业地 价测算模型，表明地价受工业市场条件影响最大， 受土地利用潜力影响次之，而经济发展趋势对地价 影响不大；

　　（3）将 2009 年模型测算地价与最低保护价、市 场交易均价对比，发现交易均价与最低保护价高度

　　金晓斌等：基于市场化程度的工业用地出让价格评价研究

　　[11] 秦兴龙,章波,黄贤金,等.长江三角洲地区工业地价形成的内在 机理与博弈分析[J].中国土地科学, 2006,19(3):44-48.

　　[12] 王新.城市工业地价比较分析及工业用地管理策略研究[D].杭

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