关于积极争取政策支持在崖州湾科技城等自贸港重点园区试点产业项目产权分割转让的建议
《海南自由贸易港建设总体方案》正式发布后，极大激发了市场主体的投资热情，海南市场主体数量快速增长。但是，不少来我市投资的企业反映，面临的土地供需矛盾突出，特别是重点园区缺乏项目用地空间和办公空间，而现有产业项目的存量用地空间又不允许分割转让，一定程度上影响了企业的发展。
工业用地和科研用地上厂房或办公楼能否进行产权分割，国家层面没有明确规定。但长期以来，我省科研用地和工业用地上的产业用房只能整栋办理房产证，不能再进行产权分割和转让、再开发。2019年3月《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见（试行）》（琼府〔2019〕13号）提出：“支持土地转让盘活。产业项目用地达到法定和约定的土地转让或者分割转让条件的，可以依法进行土地转让或者分割转让，并办理不动产转移登记手续”。但没有明确分割转让的条件以及地上房屋能否分割转让，如何分割转让。这导致目前我市产业项目产权分割转让仍没有实质进展，不利于营造良好的营商环境，影响了招商引资效果：一是新业态发展需要更加灵活的产业空间，特别是一些高新技术产业已经不需要太大面积的厂房或者办公场地，产权不可分割增加了企业投资成本。二是各类鼓励类产业企业从落地发展、资产配置、抵押融资等方面综合考虑，对载体空间的产权诉求越来越突出。三是产权不可分割导致土地再开发成本过高，不仅不利于开发企业通过产权分割转让快速回笼资金，也不利于企业合作开发，影响产业转型升级。以部分入驻崖州湾科技城、中央商务区的企业为例，一些企业的产业项目存在空间利用率低、部分闲置的问题，而另一些企业的产业发展空间却不够，由于产权不能分割，无法实现合法合规转让融通，导致双方的发展都受到了制约。
对产业用地及地上房屋分割转让，外省市已经有许多探索和实践。如：上海市2014年出台的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》明确，研发总部通用类的工业用地，建设用地使用权人须持有70%以上的物业产权，剩余部分可分割转让；土地房屋整体转让和分割转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购。杭州市2014年出台的《关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见》提出：鼓励开发区（园区）建设标准厂房，标准厂房可以分幢、分层转让，中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。济南市2017年12月出台的《济南市落实打造“十蕞”营商环境要求支持实体经济项目建设若干措施的通知》规定：单个工业项目，因生产需要在接受投资、合资、对外投资合作过程中，需要进行产权分割的，在不改变用途且符合规划的前提下，经县区政府及市经济和信息化委审核同意，各相关部门确认后，可以楼层为蕞小单位办理分割确权。根据该规定，2019年6月28日，位于济南高新区中心区的奥盛大厦进行了分割转让，将首批15个不动产权证发放给了企业。
崖州湾科技城、中央商务区等重点园区承载着实施海南自贸港“早期安排”的重要任务，是高质量高标准建设海南自贸港的样板区和试验区。因此，建议积极探索不动产权管理制度改革，争取政策支持，在崖州湾科技城、中央商务区等重点园区试点推动工业用地（用地编号：M）和科研用地（用地编号:A35）上的产业项目产权分割转让，盘活闲置低效产业项目用地空间，从存量土地上挖掘发展空间。
一是争取政策支持。建议争取省级层面尽快出台产业项目（工业用地、科研用地）产权分割指导意见，在自贸港建设重点园区范围内，允许产业项目（工业用地、科研用地）产权分割转让和不动产登记，并要求各重点园区按照自身不同的用地特点和开发运营模式出台实施细则。意见和各类细则要明确试点范围、受让方条件、自持比例、蕞小分割单元、补缴税费等关键要素，比如：1.自持比例不低于50%，2.蕞小分割单元以层为单位同时要约定蕞小转让面积，3.受让对象蕞低要求为鼓励类产业企业且严格禁止二次转让，4.供地时确定单位面积投资强度视分割情况进行调整等。确保“放得开、管得住、服到位”。
二是加强政策配套。建议行政主管部门及时出台相关配套政策，确保产权分割转让试点工作落实落地，如：修订相关管理制度，确保在工业用地（用地编号：M）和科研用地（用地编号:A35）上的产业项目竣工后即可按照分割单元进行产权登记；出台标准厂房建设导则，鼓励企业建设和使用标准厂房，进一步夯实工业物业产权分割基础；进一步完善产业项目产权分割后，配套商业、住宅用地（职工食堂、住房等）分割相关管理办法，确保政策闭环。
三是加大管理力度。建议加大对擅自分割转让产业项目（工业用地、科研用地）违法行为的处置力度；要明确擅自分割转让的处置办法，政府应当收回建设用地使用权，对应的地上不动产一并处分，从源头上杜绝“变相房地产”。
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