从1998年房改开始，经过一二十年的高速发展和遍地开花，近几年随着调控的广泛而深入的推进，我国传统的房地产开发模式红利渐渐见窄，越来越多的房地产企业也开始走上了多元化发展之路。有数据显示，TOP30房企70%发布了多元化战略。据《2017-2018中国产业园区市场研究报告》，销售百强房企中，超过50%已涉足产业地产开发建设。

　　“对于产业地产来说，退出模式是其痛点，而公募REITs的开放有望解决产业地产蕞大的难题——“退出”问题。公募REITs有利于整个产业园区包括物流园区的发展，可以盘活资产。”头部太平戴维斯深圳产业地产部董事龚勇高说，大湾区物流地产投资机会的空间依然巨大。

　　今年4月21日，招商蛇口董事会同意以万融大厦项目、万海大厦项目为基础资产，开展基础设施公募REITs申报发行工作。5月17日，证监会准予注册基础设施公募REITs，这也成为大湾区首个产业园公募REITs。公募REITs的推出利好涉足产业园区开发与物流投资的房企，产业园区公募REITs的发行也为我国资本市场存量资产、资产证券化开启了新的探索。

　　笔者就产业地产未来的发展趋势等问题，对头部太平戴维斯深圳产业地产部董事龚勇高进行了专访。他曾任职于国内标杆产业地产开发与运营商天安数码城集团、金地威新及亿达中国等，负责战略研究、投资拓展和投资管理工作。对于产业地产的发展，作为拥有十多年产业地产领域从业经验的老兵和观察者，他给出了自己的“答案”。

　　“过去五六年，加入产业地产赛道的房企非常多，彼此的目的也不尽相同；有些是想成为新的业务增长点，有的是抱着试试看的心态”。在龚勇高看来，传统房企在产业地产领域还没有普遍形成规模化和体系化发展，其实是与产业地产本身的“退出”痛点和难点不无关系。

　　产业地产可以理解为在产业用地（主要包括新型产业用地、工业用地、物流用地等）上进行的物业开发、招商及运营管理，其本质上属于经营性物业。传统房企缺乏产业客户经营的经验，更多地是快周转的售卖型产品，招商运营能力不足和退出模式是传统房企在这个领域难以突围的主要原因。另外，传统房企切入产业之路不顺畅也与思维模式有关，如果把传统的开发售卖比作“卖孩子”，那精耕细作的经营思维产业和园区就好比“养孩子”，二者差异极大。

　　龚勇高说，产业地产也已经经历了二三十年的大发展，还没有业界普遍认可的领头羊。不过，未来一定会有领头羊企业跑出来。他认为，传统企业进入产业地产这个领域，首先要做好定位，弄明白为什么做这个业务；其次，投融管退的模式一定要想清楚；另外，要扬长避短，做自己擅长的东西，非自己专业领域的东西交给专业公司去做，产业研究、产业招商、园区运营等这些领域的能力和经验都是需要团队长时间沉淀的。

　　“如果说招商运营能力和“养孩子”的思维还能通过资源的积累、交换和思维培养的话，那么退出则是不折不扣的终极难题”，龚勇高说，实际上，经营的好的产业地产项目的租金回报水平是好于其他类型持有型物业的。如今，公募REITs为产业地产的发展打开了一条新的“退出”之路，也为包括产业园区在内的产业地产带来更多机会，而且从政策和需求层面，对产业地产，在土地、金融政策层面还是支持态度的。对于科技创新和高端制造都是非常支持的。

　　公募REITs甫一亮相，就受到了市场的追捧。5月31日，包括蛇口产园在内的首批9只公募REITs公开发售，面向公众投资者的发售全部超募。此外，9只公募REITs产品网下有效报价也都实现超比例认购，认购倍数在3.61—15.31倍之间，远超市场预估。Wind数据显示，首批9只基础设施公募REITs上市首日集体收涨。其中，蛇口产园上涨14.72%。

　　REITs全称是不动产投资信托基金，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。其实，REITs并不局限于投资房地产，这次我国首批公募REITs专注于基础设施，涵盖收费公路、产业园区、垃圾污水处理和仓储物流四大领域。

　　据了解，上海基础设施存量现已超过1万亿元，目前已有头部批相对成熟的5个项目进入国家储备库，同时还有20多个项目具备后续培育的条件，加起来大约200亿-300亿元的体量，目前基础设施REITs依然处于试点阶段。九只公募REITs的底层资产地域分布，有包括浙商沪杭甬、首创水务（合肥）、苏园产业（苏州）、普洛斯（苏州、昆山）、张江光大REIT（上海）在内的五只基金，来自于长三角区域。

　　基础设施公募REITs可以作为股票等大类资产之外的投资工具的差异化补充，门槛低，流动性较好，几百元几千元也可以投资。另外，根据监管要求它还有基金年度可分配90%以上金额的强制分红制度。如此一来，投资基础设施公募REITs成为股票之外一大投资新选择。

　　值得注意的是，已经有地方将REITs提升到政策支持层面。今年6月21日，“上海REITs20条”正式在上海市发改委官网亮相。此前的6月15日，上海市政府常务会议已审议通过了《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》（简称“上海REITs20条”）。

　　为什么公募REITs会在这个时候推出，表现颇为亮眼。龚勇高表示，公募REITs的探索已经有很长时间了，对标一下国外这方面发达的国家，可以清晰地发现，这种经营性物业退出的终极路径可能就是公募REITs。REITs的目的是将流动性较弱的商业和产业地产转变为流动性较强的证券资产，而REITs的主要收益来源是不动产产生的现金流，也就是租金以及未来资产增值的部分。

　　公募REITs的发行有利于整个产业园区和物流园区的发展，它会盘活很多资产，需要运营能力更强的投资商获取更大的规模或管理面积，从整体上提升运营水平。

　　龚勇高分析认为，产业园区和物流园区被纳入公募REITs跟估值有关，它的NOI yield勉强可以达到规则要求。比如深圳或大湾区的物流园区的收益可以达到5%-6%，要优于商业物业的3%-4%的收益表现，但跟公募REITs要求比较接近。

　　“像国际上一些物流仓储巨头，它们在国外有大规模的工业厂房。我们目前的经营性物业迫切需要REITs这样的退出渠道，帮助这类存量足够大，需要这样的金融手段盘活的资产，实现良性持续发展”，龚勇高说道。

　　那么，体量巨大而且流动性较差的商业和写字楼这类物业是否也会被纳入其中。从上海试点来看，目前还是更多地放在基础设施领域，并且只将产业园区和物流被界定为“基础设施”，商业地产被公募REITs排除在外。

　　其实，国内也有一些开发商涉足产业园区与物流。2017年7月，万科出资170亿携手厚朴投资、高瓴资本、中银投及普洛斯管理层，以790亿元收购全球物流行业霸主普洛斯，被称为“亚洲头部并购”。除了“后来者”闯入产业地产，也有一些企业本来就有产业基因，比如此次发行公募REITs的招商蛇口。

　　众所周知，物流地产是消费市场和产业发展的基础性物业设施，但它土地利用率和产值税收普遍不高，一些地方政府并不太欢迎这种产业。不过，从经营的角度看，这也是成本与效益平衡的结果。

　　“深圳、东莞、广州已经是鲜有新的物流设施的建设，物流发展逐渐向周边城市惠州、肇庆、江门等城市延展。新增的物流需求更多地开始流向城市边缘区域或周边城市，这会导致运输成本的增加，但还是能解决供需矛盾问题”龚勇高说，目前深圳、广州、东莞、佛山等城市已经存在一定体量的物流仓储设施，一定程度上能够满足城市发展对物流的需求。

　　头部太平戴维斯数据显示，在粤港澳大湾区中，香港的高标仓存量蕞大，约380万㎡；内地9市中，佛山、广州、东莞的存量排在前三名；而深圳高标仓的存量面积约50万㎡（内地均统计非保税的）。

　　对于物流地产的市场态势，龚勇高分析认为，大湾区物流地产的投资市场，是典型的卖方市场，可谓“僧多粥少”，这也导致大湾区内一旦有好的物流仓库出售，成交周期很短、价格也不便宜。不过他指出，物流仓库是典型的持有型物业，发展空间可预期，也不太会出现很离谱的价格。

　　“整体来看，我们有理由继续看好大湾区的物流地产市场，目前该区域的人均高标库的面积仅为0.14㎡，不足美国等发达国家的2%，未来市场空间依然巨大”，龚勇高说，如果想要投资大湾区的物流仓库，一是要紧盯广州、东莞、佛山等仓库的出售机会，一旦有机会要出手快；另外，也要多看看大湾区其他城市，惠州、江门等城市仍然有机会。

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